Допомога по Теле2, тарифи, питання

Існуючі нині системи іпотечного кредитування населення розвинених країн, зазвичай, зводяться до двох важливим моделям - т.зв. європейської (однорівневої) та американської (дворівневої).

Європейська система іпотеки, інакше звана позичковою чи романо-німецькою, застосовується, зокрема, у Німеччині, Австрії, Франції.

Вона має на увазі акумулювання грошей населення на цільових ощадних рахунках спеціалізованих кредитних установ (позиково-ощадних кас або іпотечних банків) для фінансування іпотечних кредитів клієнтів цих установ. При цьому терміни та суми заощаджень можна порівняти з термінами та сумами іпотечних кредитів. Процентні ставки за такими іпотечними вкладами, як і за іпотечними кредитами, що видаються вкладникам після накопичення у вкладі заздалегідь визначеної суми, фіксовані на весь термін ощадного договору і знаходяться на рівні, нижчому від ринкового. Уряди більшості країн, що застосовують подібну модель іпотечного кредитування, з одного боку, надають цільову підтримку вкладникам спеціалізованих іпотечних установ у вигляді премій за накопичення, з іншого - жорстко регулюють такі установи і іпотечний ринок в цілому.

Принциповою особливістю цієї системи є те, що право отримати іпотечну позику в певній ощадно-позичковій касі мають виключно вкладники даної каси, причому термін і сума позички визначаються терміном і сумою вкладу.

Спрощену модель функціонування європейської іпотечної системи представлено на схемі 1.1.

Як видно зі схеми, позиково-ощадні каси формують іпотечний капітал шляхом залучення коштів населення. Громадяни, що беруть участь в іпотечній системі, на етапі накопичення початкового внеску виступають вкладниками (цьими коштами фінансуються кредити їхніх попередників), а на наступному етапі вони ж виступають позичальниками іпотечних кредитів.

Ощадно-позичкова каса

Держава

Інвестори

«премії» за накопичення

Вкладники / позичальники

Схема 1.1. Європейська система іпотечного кредитування населення.

Забезпеченням іпотечних кредитів є заставу на користь ощадно-позичкової каси об'єктів нерухомості, що купуються на кошти кредитів.

Ощадно-позичкова каса може емітувати іпотечні цінні папери, проте тут на відміну від американської моделі іпотеки залучені таким чином кошти інвесторів є другорядним джерелом фінансування.

Двохрівнева система іпотечного кредитування, за якої іпотечні кредити фінансуються на основі їх сек'юритизації та функціонування вторинного іпотечного ринку, найбільшого поширення набула у США та Великобританії. У такій системі іпотечні кредити, видані первісним кредитором, рефінансуються шляхом їх перепродажу (зазвичай спеціалізованому інституту вторинного ринку) або шляхом випуску іпотечних цінних паперів, забезпечених зібраними в пули іпотечними житловими кредитами. Масштаб розповсюдження такої іпотечної системи в США характеризується, зокрема, тим, що до 1998 р. обсяг тих, що перебувають у обороті.

ні іпотечних цінних паперів, емітованих за допомогою спеціалізованих інститутів, становив близько 1,8 трлн дол.

На відміну від європейської системи, позичальники в американській системі можуть отримати іпотечний кредит у будь-який момент (минаючи попередні відносини з банком на етапі накопичення початкового внеску). Отримання кредиту супроводжується оформленням застави нерухомості (іноді - вже наявної) на користь банку. Спрощену модель функціонування американської системи іпотечного кредитування представлено на схемі 1.2.

Інвестори

Держава

Емісія іпотечних цінних паперів

Державні гарантії з іпотечних цінних паперів

Формування пулів іпотечних кредитів

Спеціалізовані іпотечні інститути

Переуступка прав за кредитами та заставами

Позичальники

Схема 1.2. Американська система іпотечного кредитування населення.

Косарєва Н. та ін. Розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування населення в Росії // Питання економіки, 2001, №5, с. 91.

Як видно на схемі, банк-кредитор переуступає права за виданими іпотечними кредитами (і заставами) спеціалізованими іпотечними інститутами, такими, як «Фенні Мей» та «Джинні Мей» у США. Це дозволяє банку-кредитору рефінансувати кошти, вкладені у видані кредити іпотечні.

Спеціалізовані іпотечні інститути формують викуплені іпотечні кредити в пули (за принципом відповідності кредитів ряду параметрів), після чого емітують іпотечні цінні папери під забезпечення відповідними пулами іпотечних кредитів.

Реалізація іпотечних цінних паперів інвесторам дозволяє спеціалізованим іпотечним інститутам формувати капітал для подальших придбань прав за іпотечними кредитами та заставами, а різниця у відсоткових ставках за іпотечними цінними паперами та іпотечними кредитами є джерелом прибутку учасників системи.

8 американській іпотечній системі держава відіграє ключову роль, забезпечуючи гарантії з іпотечних цінних паперів, що емітуються спеціалізованими іпотечними інститутами. З цієї причини надійність цього виду цінних паперів порівнянна з надійністю державних облігацій, що дозволяє залучити в цю систему кошти консервативних інституційних інвесторів: пенсійних фондівта страхових компаній.

Таким чином, механізми реалізації американської та європейської іпотечних систем різні, але порівняльний аналіздозволяє виявити їхню загальну основу. Деякі спеціалісти9 виділяють такі загальні риси цих іпотечних систем.

1. Розмежування житлового фінансування на 2 види: кредитування будівництва житла (комерційне кредитування будівельних організаційна загальних ринкових умовах) та довгострокове кредитування купівлі житла населенням (іпотечне кредитування населення). Для останнього характерні: - тривалий термін кредитів; більшість кредитів дається на придбання жи-

9 Див, напр., Євтух А.Т. Житлова іпотечна система: світовий досвід //Гроші і кредит, 2000 №10, с. 50-51.

33 лих приміщень, в яких проживатимуть їхні власники; куплене житло є забезпеченням кредитів.

Наявність у системі іпотечного кредитування стабільного вторинного ринку заставних.

Наявність в системі 4-х основних суб'єктів: позичальника, кредитора, інвестора і держави з різними взаємозалежними цілями. При цьому держава відіграє 3 основні ролі: створює умови для надійного та ефективного функціонування системи; регулює та наглядає за діяльністю іпотечних установ з метою захисту їх вкладників; сприяє деяким групам сімей у придбанні житла.

Не можна погодитись з думкою про те, що державна участь у європейській та американській системах іпотеки однакова. На думку дисертанта, з погляду ролі держави європейська та американська системи розрізняються по об'єктах державної політики у сфері формування, регулювання та підтримки іпотечної системи. Увага європейських урядів зосереджено переважно на підтримці кредитуючих організацій та населення, а США - на забезпеченні стабільності та ліквідності вторинного іпотечного ринку. У зв'язку з цим у європейських країнах ринок іпотечних облігацій доступний приватним корпораціям-посередникам, тоді як у США ці функції покладені виключно на корпорації, що знаходяться під державним контролем. Ці важливі, на мою думку, відмінності і визначають різні бази механізмів реалізації європейської та американської іпотечних систем.

Більшість дослідників у галузі іпотеки сходиться на думці, що пряме копіювання будь-якої існуючої моделі іпотечного кредитування не буде ефективним для Росії. Підтвердженням цього є той факт, що суб'єкти РФ, регіональні адміністрації, окремі банки роблять спроби створити російську модель іпотечного кредитування як за американським зразком, так і за європейською моделлю, проте жодна з

34 них, схоже, не стає прообразом всеросійської системи іпотечного кредитування.

Державна участь у становленні національної системи іпотечного кредитування може мати 2 напрямки:

у разі формування системи іпотечного кредитування за американським зразком мають бути створені державно контрольовані спеціалізовані інститути (аналоги «Фенні Мей» та «Джинні Мей»), завданням яких є забезпечення стабільності та ліквідності вторинного іпотечного ринку;

У разі формування системи іпотечного кредитування за європейським зразком завдання держави полягає у формуванні правового базису та здійсненні нагляду над діяльністю спеціалізованих іпотечних організацій (аналогів Bausparkassen у Німеччині) або іпотечних банків.

У кожному з варіантів держава також має забезпечити привабливість розміщення в іпотечних фондових інструментах засобів консервативних інституційних інвесторів, таких, як страхові компаніїта пенсійні фонди.

Світовий досвід свідчить, що для успішного становлення національної іпотечної системи необхідно провести економічну експертизу обраної моделі.

визначити фінансову стійкість (самоокупність) обраної моделі,

оцінити її економічну ефективність, тобто. конкурентоспроможність серед інших фінансових інструментів,

провести маркетингове дослідження перспектив реалізації обраної моделі (визначити рівень поточного платоспроможного попиту за заданих умов; вивчити вплив наслідків реалізації програми на умови, в яких вона реалізується, тобто спрогнозувати динаміку платоспроможного попиту на цей продукт, зокрема визначити його вплив на ступінь доступності житла).

Очевидно, що успішний розвиток моделі іпотечного кредитування, яка буде розроблена для Росії, неможливе без проведення названих заходів.

Крім зазначених підходів при створенні російської іпотечної системи додатково слід забезпечити механізм її адаптації до специфіки російської банківської системи, а також враховувати менталітет росіян, які здебільшого не володіють досвідом довгострокового кредитування. Також вважаємо перспективним (як одного з варіантів) опрацювати можливість прийняття за основу історичного досвіду іпотеки в Росії до 1917 за умови його адаптації до сучасних економічних умов.

Російське законодавство розглядає як іпотечні кредити будь-які кредити, видані під заставу нерухомості. Ми розглядатимемо окремий випадок іпотечних кредитів - кредити, що видаються (1) фізичним особам, (2) на купівлю житла та (3) під заставу цього житла. В англомовній літературі цей вид кредитування називається housing finance або residential real estate finance. У російській мові спеціального терміна йому поки немає.

Моделі іпотечного кредитування зазвичай класифікують за джерелом коштів, що використовуються видачі іпотечних кредитів. Найпростіша з цих моделей ґрунтується на використанні як такого джерела банківських депозитів. Модель називають депозитною, банківською чи традиційною.

Традиційна модель.

В рамках цієї моделі банки видають фізичним особам іпотечні кредити (кредити на купівлю квартир під заставу цих квартир) нарівні з іншими кредитами. Основним джерелом коштів цих кредитів є залучені кошти, тобто. насамперед депозити.

Іпотечні кредити мають цілу низку специфічних особливостей, і, відповідно, займаючись цим бізнесом, банки несуть специфічні ризики. Основним ризиком при іпотечному кредитуванні, як, втім, і за будь-якому іншому, є кредитний, тобто. ризик того, що позичальник не поверне своєчасно та повністю взяті у кредит кошти. Цей ризик має дві складові: по-перше, сам ризик неповернення; по-друге, ризик того, що у разі неповернення банк не зможе компенсувати свої втрати за рахунок реалізації предмета застави (квартири).

Величина ризику неповернення іпотечного кредиту оцінюється за двома чинниками - достатності доходу позичальника у тому, щоб здійснювати щомісячні виплати погашення кредиту, і з його кредитної історії, тобто. інформації про те, як часто він допускав у минулому затримки виплат за будь-якими кредитами.

Величина ризику те, що втрати вдасться компенсувати з допомогою реалізації застави, визначається за даними судової практики, тобто. за тим, скільки потрібно витратити часу та коштів на виселення позичальника із закладеного житла та на реалізацію цього житла. Крім того, цей ризик залежить від того, чи вдасться реалізувати квартиру за більшу суму, ніж сума кредиту, видана банком. Отже, величина цього ризику залежить від частки, яку займає кредит у вартості квартири. Чим більша ця частка, тим вищий ризик того, що банк не компенсує своїх витрат у разі, якщо з будь-якої причини (наприклад, через падіння цін на ринку) квартиру доведеться продавати за ціною, нижчою від початкової.

Дуже значущим ризиком за традиційної моделі іпотечного кредитування виявляється відсотковий: ризик зміни відсоткових ставок над ринком. Оскільки іпотечні кредити завжди довгострокові, ця можливість дуже велика. Якщо ринкова відсоткова ставка зростає, то банк продовжує отримувати від позичальників виплати за іпотечними кредитами виходячи з тієї ставки, під яку він їх видавав (нижче за нову ринкову ставку за кредитами), а вкладникам він змушений платити дохід за більшою ставкою, ніж передбачалося (на рівні нової ринкової ставки за депозитами).

Якщо банк не підвищує ставки за депозитами, то вкладники просто забирають свої кошти та вкладають їх туди, де вони можуть отримати прибутковість на ринковому рівні. Якщо він підвищує ставки за депозитами, то його маржа (різниця між ставками за кредитами та депозитами) зменшується і в деяких випадках стає негативною. Такі процеси (підвищення ринкової процентної ставки з 8% у 1978 р. до 20% у 1980 р.) призвели на початку 80-х років до широкомасштабної кризи ощадно-позичкових асоціацій у США.

Єдиним радикальним методом управління відсотковим ризиком у межах традиційної моделі є застосування змінних відсоткові ставки за іпотечними кредитами. І тут у міру зміни ринкових відсоткові ставки змінюються і виплати, які має щомісяця здійснювати позичальник.

Однак цей механізм є дуже ризикованим і в країнах з нестійкою економікою застосовуватися не може. Справа в тому, що при значному збільшенні виплат вони можуть легко виявитися вищими за ті, які позичальник може здійснювати, виходячи з власних заробітків. Таким чином, внаслідок застосування цього механізму зниження відсоткового ризику призводить до збільшення кредитного.

Існує складніший механізм індексації відсоткових ставок, заснований на системі подвійних індексів. При використанні цього механізму виробляють паралельно два перерахунки щомісячних виплат за іпотечним кредитом: один – за зміною ринкових ставок, а інший – щодо зміни індексу заробітної плати.

Виплата, яку робить позичальник, збільшується на величину, визначену зміни індексу заробітної плати. Різниця між цією виплатою і тією, яку він мав би зробити відповідно до зміни індексу ринкових процентних ставок, капіталізується, тобто. додається для його боргу за іпотечним кредитом.

До недоліків даного механізму слід віднести його складність та ризик виникнення негативної амортизації. Коли позичальники раптом виявляють, що незважаючи на те, що вони справно вносять виплати (причому збільшені зі зростанням індексу зарплати), їх борг не тільки не зменшується, але навіть збільшується, вони зазвичай припиняють платити.

Використання традиційної моделі.

Потрібно відзначити, що, незважаючи на всі її недоліки, традиційна модель досить широко використовується в країнах зі стабільною економікою. Вона домінує у Європі, причому у низці досить високо розвинених країн (наприклад, у Греції) жодних інших моделей немає зовсім. У середньому у Європі, поданим наприкінці 1998 р., традиційна модель забезпечувала 62% обсягу виданих іпотечних кредитів.

Важливо відзначити, що поширеність цієї моделі у Європі пов'язана з давніми традиціями використання там змінної відсоткової ставки. Приблизно 70% іпотечних кредитів, виданих у Європі 1997 р., була змінна відсоткову ставку. Для порівняння: того ж року в США, де такої традиції ніколи не існувало, кредитів зі змінною процентною ставкою було видано менше ніж 10%.

Перспективи використання традиційної моделі у Росії.

У Росії її комерційні банки, які спробували зайнятися у середині 90-х гг. іпотечним кредитуванням, виявили, що вони не мають можливості оцінювати ні кредитний, ні процентний ризики.

Величину ризику неповернення (першої складової кредитного ризику) неможливо оцінити, оскільки значна частка людей не реєструють основну масу своїх доходів і не мають кредитної історії. Величину другої складової не можна оцінити, тому що не тільки невідомо, скільки часу та коштів треба витратити на виселення позичальника у разі дефолту, але й немає впевненості, що це взагалі вдасться зробити.

Банки знайшли спосіб вирішити проблему кредитного ризику за рахунок заміни кредитування на оренду із правом викупу. У цьому випадку квартира оформлялася у власність фізичній особі- позичальнику, а дочірній компанії банку. Позичальник укладав із нею договір оренди квартири з правом викупу. Після того, як він виплачував щомісячними орендними платежами зазначену у договорі суму, він отримував квартиру у власність. Якщо він з якоїсь причини припиняв виплати, квартира залишалася у власності дочірньої компанії банку.

Назвати цю систему іпотечним кредитуванням можна лише з великою натяжкою. Крім того, вона так і не набула великого поширення через високі ризики позичальника. Якщо дочірня компанія ліквідувалася, позичальник позбавлявся квартири незалежно від того, яку частку її вартості він вже погасив «орендними платежами».

В даний час традиційна модель існує в Росії в основному за рахунок підтримки американського уряду, який виділило близько 400 млн дол. на створення фонду США – Росія (The US – Russia Investment Fund). Із цих грошей близько 100 млн дол. було направлено до програми «Дельта-Кредит», яка надає російським банкам кошти на видачу іпотечних кредитів.

Кошти надаються терміном 10 років і лише у разі, якщо позичальник може підтвердити, що щомісячні виплати за кредитом не перевищать 35% від його офіційних доходів. Крім того, позичальник має сплатити не менше 20% вартості квартири із власних коштів. Коло позичальників, таким чином, виявляється досить вузьким.

Банки отримують за цією програмою довгострокові ресурси і не несуть відповідно процентного ризику. На банках залишається лише кредитний ризик. При цьому, оскільки кредитна історія позичальників невідома, а переспективи їхнього виселення у разі потреби сумнівні, то величина цього ризику залишається не цілком визначеною.

Банки зазвичай компенсують невизначеність або з допомогою надання кредитів лише співробітникам компаній - клієнтів банку, або з допомогою ретельної перевірки кожного позичальника (біографія, зв'язку, хобі тощо.). Так, наприклад, якщо перевірка показує, що у позичальника бувають запої, то йому кредит не видадуть, навіть якщо його офіційний заробіток і задовольнятиме формальним вимогам.

Модель іпотечних облігацій.

Близько 20% від загального обсягу іпотечного кредитування в Західній Європі здійснюється за рахунок іншої системи. Ця система використовує як джерело коштів не депозити, а ресурси організацій, що діють на фондовому ринку та зацікавлені в інвестуванні у довгострокові активи.

Для отримання цих інвесторів банки продають на фондовому ринку іпотечні облігації. По суті, іпотечні облігації - це банківські облігації, що відрізняються однією важливою особливістю: забезпечення конкретними активами - іпотечними кредитами та, відповідно, закладеною за цими кредитами нерухомістю.

У разі банкрутства комерційного банку ці активи виділяються та використовуються для гасіння зобов'язань банку перед власниками іпотечних облігацій. Діють спеціальні банківські норми, що регулюють відповідність вартості закладеного майна та обсягу випущених іпотечних облігацій. Наприклад, у Німеччині та в Австрії сума заборгованості за іпотечними облігаціями не повинна перевищувати 60% вартості закладеного майна. У Данії ця частка вища і становить 80%.

У більшості країн Європи лише суворо обмежена кількість банків може займатися іпотечним кредитуванням з допомогою випуску іпотечних облігацій. Єдиний виняток – Іспанія, в якій будь-який банк має право випускати іпотечні облігації. Крім іспанських банків у Європі такі облігації випускають 73 банки. Усі вони (за винятком кількох німецьких та двох австрійських) – вузько спеціалізовані на цьому виді бізнесу. Саме ці банки заведено називати іпотечними.

Використання моделі іпотечних облігацій.

Ознак те, що модель іпотечних облігацій найбільш конкурентна, ніж традиційна модель, поки немає. Незважаючи на свою довгу історію, вона є досить мало поширеною. 85% обсягу ринку іпотечних облігацій Західної Європи припадає на три країни, для яких ця модель традиційна - Данію, Швецію та Німеччину. При цьому у Данії практично всі іпотечні кредити фінансуються за рахунок випуску іпотечних облігацій, у Швеції – близько 70%. На німецькому ринку іпотечні облігації займають близько 20%.

У деяких європейських країнах – Великобританія, Ірландія, Бельгія, Греція, Італія – модель, заснована на використанні іпотечних облігацій, взагалі не застосовується. В інших європейських країнах ця модель використовується, але у дуже малих обсягах.

Перспективи застосування моделі іпотечних облігацій у Росії.

В даний час розробляється закон про імісійні цінні папери, одними з яких мають стати «наскрізні заставні листи» - папери, що нагадують іпотечні облігації. Однак є великі сумніви в тому, що виникне їхній обіг і що модель іпотечних облігацій буде реалізована.

Щоб вона функціонувала, необхідно запровадити спеціальні банківські нормативи, які гарантують виділення іпотечних активів із загальної маси активів банку. Повинна бути створена спеціальна система обліку цих активів у банках та додаткова система пруденційного нагляду. При цьому немає впевненості, що ці цінні папери матимуть великий попит.

Основна проблема полягає в наступному: у нашій країні практично немає інвесторів, які мають довгострокові ресурси, які могли б вкладатися в ці цінні папери. Щоб продавати іпотечні облігації зовнішньому ринках, необхідно домогтися їх ліквідності, тобто. їх треба випускати у більших обсягах.

Коли німці поставили завдання виходу зі своїми іпотечними облігаціями на зовнішній ринок, вони створили для цього спеціальні облігації, які називають Jumbo
Phandbrif. Обсяги емісії Jumbo Phandbrif не можуть бути меншими за 0,5 млрд дол. Фактично, середній обсяг емісії цих паперів становить 1,5 млрд дол.

Уявити, що який-небудь наш банк зможе найближчим часом випустити іпотечні облігації в такому обсязі, досить важко.

Модель вторинного ринку іпотеки.

Ця модель найчастіше називається американською. Ідея її полягає в тому, що банк, видавши іпотечний кредит, відразу продає його спеціальної організації - кондуїту. Іпотечний кредит при цьому йде з балансу банку та переходить на баланс кондуїту. З моменту продажу банк не несе жодних ризиків щодо цього кредиту і, по суті, може про нього просто забути. Якщо за кредитом виникне дефолт, то збитки зазнають кондуїту.

Кондуїт збирає куплені кредити в пули та продає їх інвесторам у вигляді MBS (Mortgage Backed Securities) – цінних паперів, забезпечених іпотекою. У цьому кондуїт дає інвестору гарантію своєчасної виплати основного боргу й відсотків із цих цінних паперів, тобто. надає страховку від кредитного ризику.

При використанні цієї системи роль та функції іпотечних банків змінюються кардинальним чином. Оскільки іпотечний кредит, надійшовши з їхньої баланс, відразу від нього зменшується, іпотечні банки, які працюють за моделі вторинного ринку, з фінансових установ перетворюються на своєрідних посередників. На їхньому балансі немає ні залучених коштів, ні кредитів. По суті, від банків у них залишилася одна назва.

Досвід використання моделі вторинного ринку
Модель вторинного ринку використовується дуже широко, але тільки в одній країні світу - США Обсяги застосування цієї моделі в інших країнах мізерні. Успіхи Сполучених Штатів у справі розвитку моделі вторинного ринку пов'язані з тим, що там діють три дуже великі кондуїти. З них один - Джіні Мей (GNMA - Government National Mortgage Association) гарантований урядом США, а два інших - Фені Мей та Фреді Мек, хоча формально і вважаються приватними акціонерними товариствами, також сприймаються всіма інвесторами як організації, гарантовані урядом США.

Учасники ринку охоче купують MBS цих кондуїтів як папери, гарантовані федеральним бюджетом, погоджуючись у своїй на прибутковість навіть нижчу, ніж у цінних паперів організацій, мають статус AAA. Таким чином, іпотечне кредитування спрямовуються вкрай дешеві кошти, а це забезпечує низькі ставки за іпотечними кредитами. Однак, оскільки це пов'язано з передбачуваними (або реальними) державними гарантіями, виходить, що низькі ставки за кредитами іпотечними фактично субсидуються федеральним бюджетом. Величина цієї субсидії, за підрахунками різних американських економістів, становить від 3,5 до 4 млрд. дол. на рік.

Розуміючи це уряд США накладає серйозні обмеження на діяльність кондуїтів, спрямовані на те, щоб не субсидувати кредити на купівлю елітного житла. Обидва кондуїти не можуть працювати з кредитами на купівлю житла, вартість якого перевищує ліміт, який щорічно встановлюється урядом. Для державної Джіні Мей цей ліміт становить 95% середньої вартості житла у регіоні, а для формально незалежних Фені Мей та Фреді Мек – 140%.

Ринок MBS у США оцінюється в 2,57 трлн дол. Причому 88% цього обсягу припадає на частку MBS, випущених трьома перерахованими вище кондуїтами. Вони повністю захопили ринок кредитів у межах встановленого державою ліміту. Наявність у цих кондуїтів державного субсидування Демшевського не дозволяє організаціям, які у рамках інших моделей, із нею конкурувати.

Перспективи застосування моделі вторинного ринку у Росії.

Для застосування цієї моделі в нашій країні було зроблено дуже багато. Було створено кондуїт - Федеральне іпотечне агентство. Було розроблено чіткі та прості процедури для продажу кредитів банками агентству та перепродажу їх агентством інвесторам. Для спрощення процедури продажу та перепродажу кредитів було навіть створено спеціальний цінний папір - іпотечний заставний. Агентство отримало бюджетні кошти для викупу заставних і, по суті, готове їх викуповувати, формувати їх пули і перепродавати ці пули над ринком.

Існує організаційна проблема: щоб мати на своєму балансі кредити, Агентство має бути банком, а банківську ліцензію воно не може отримати. Безумовно, рано чи пізно цю проблему буде вирішено і Агентство зможе викуповувати та перепродувати кредити. Проте він має у своїй взяти він кредитний ризик, тобто. гарантувати, що компенсує всі витрати, які можуть виникнути у разі дефолту позичальника. Фактично, це зобов'язання має взяти він федеральний бюджет.

Крім того, воно має взяти на себе відсотковий ризик. Мається на увазі ризик того, що за період часу, який буде потрібно Агентству на викуп кредитів і формування пулу, достатнього для продажу на ринку, ставки зміняться і інвестори вимагатимуть більшої прибутковості, ніж передбачалося. І тут коштів, які від позичальників за іпотечними кредитами, може вистачити виплати інвесторам. Отже, додаткові кошти повинні також надійти з бюджету.

Іншими словами, модель може бути запущена лише за умови резервування у бюджеті значних коштів на підтримку Агентства у разі його неспроможності.

Контрактно-ощадна модель.

Ця модель передбачає отримання коштів з допомогою створення цільових депозитів.

Потенційний позичальник - клієнт банку укладає з банком договір (тому система називається контрактно-ощадною). Відповідно до цього договору клієнт бере він зобов'язання щомісяця вносити протягом певного терміну на депозит певну обумовлену суму. Банк, своєю чергою, бере він зобов'язання після завершення клієнтом накопичення надати йому іпотечний кредит. Таким чином, основним принципом цієї моделі є таке: будь-який позичальник – це колишній вкладник, а будь-який вкладник отримує право стати позичальником.

Процентна ставка за депозитами та за кредитами фіксована і не залежить від ринкової. Зазвичай її встановлюють дещо нижче за ринкову. З погляду клієнта, низька прибутковість за депозитом – це його плата за право отримання дешевого іпотечного кредиту.

Контрактно-ощадна модель може існувати у відкритій та закритій формах. Відкрита форма характерна тим, що накопичення та кредитування здійснюються у звичайному універсальному банку, в якому створюється виділена система обліку для контрактно-ощадних пасивів та активів.

При закритій формі створюється спеціальна контрактно-ощадна організація - спеціалізований банк, який займається виключно залученням цільових депозитів та видачею кредитів колишнім вкладникам.
У контрактно-ощадної моделі є одна особливість, що робить її привабливою переважно для використання в країнах, де кредитування приватних осіб тільки починає розвиватися. Справа в тому, що вирішуючи проблему відсутності в банках довгострокових і дешевих джерел коштів, вона одночасно дозволяє мінімізувати кредитний ризик. Нагромаджуючи гроші, покупець створює свою «кредитну історію». Відомості про акуратність внесення клієнтом щомісяця грошей на депозит можуть замінити інформацію про те, як він гасив свої попередні борги.

Крім того, здійснюючи накопичення, клієнт побічно дає інформацію про свої фактичні (не зареєстровані) доходи. Якщо клієнт протягом багато часу був здатний вносити щомісяця на депозит по 300 дол., отже, величина його доходів дозволяла йому це. І те, що він офіційно за документами отримує лише 200 дол. на місяць, не повинно бути перешкодою для видачі йому кредиту, щомісячні виплати за яким становитимуть 300 дол.

Слід зазначити, що ця модель має серйозні недоліки. По-перше, вона дуже незручна для клієнтів. Клієнт не може отримати іпотечний кредит, коли йому це потрібно, він повинен спочатку чекати кілька років, здійснюючи накопичення.

По-друге, вимога забезпечення відповідності активів і пасивів за термінами і сумами призводить до того, що отримати кредит може приблизно на той самий термін, протягом якого накопичував кошти, і приблизно на накопичену ним суму. Виходить, що, користуючись цією моделлю, клієнт може скоротити термін, що потрібний йому для накопичення коштів на покупку квартири вдвічі в порівнянні з тим, скільки йому довелося б збирати «в панчосі».

Можна сказати, що ця модель всього «вдвічі зручніша» за накопичення «в панчосі» - найбільш поширеної в нашій країні форми накопичення коштів на квартиру.
Модель можна зробити зручнішою, за рахунок інвестицій.
Так, наприклад, за підрахунками автора, за умови рівномірного припливу клієнтів, що здійснюють однакові накопичення протягом одного і того ж періоду часу, щомісячне надання кредитів, що в 2 рази перевищують накопичену суму, на строк, що в 2 рази перевищує термін накопичення, вимагає одноразового інвестування суми, що у 1,7 разу перевищує суму щомісячно видаваних кредитів.

Застосування контрактно-ощадної моделі.

У більшості країн світу контрактно-ощадна модель у тій чи іншій формі була першою моделлю, що застосовувалася, коли у громадян ще не було кредитної історії, а у банків – довгострокових пасивів. Згодом, у міру стабілізації фінансової ситуації в цих країнах, розвитку фондового ринку, появи у багатьох людей кредитної історії, ця модель стала поступово витіснятися зручнішими моделями, що дозволяють отримати кредит без тривалого накопичення.

При цьому контрактно-ощадні організації, що вже мають безліч клієнтів, трансформувалися у великі рітейлові банки.

В результаті в розвинених країнах ця модель збереглася лише у Франції - у відкритій формі, у Німеччині та Австрії - у закритій формі. Зберегти ці моделі, зробивши їх конкурентоспроможними, вдалося лише за допомогою державних субсидій.

У Німеччині, наприклад, ця система існувала з 1920 р. Вона пережила найважчі періоди життя країни, проте на початку 50-х гг. - у період швидкого розвитку фінансової системи- стало зрозуміло, що вона не може конкурувати з більш сучасними і зручними моделями, що виходять на ринок.

У 1952 р. було прийнято рішення зберегти систему та запровадити при цьому державне субсидування. Тепер кожній людині, яка отримує кредит у німецьких контрактно-ощадних організаціях (bausparkassen), вручають разом із кредитом державну «премію». Модель, що підтримується державою, живе і фінансує близько 5% загального обсягу іпотечних кредитів Німеччини.

Слід зазначити, що це в основному кредити на ремонт квартир і «другі кредити» - додаткові кредити людям, які вже позичили в іншому банку і заклали під неї своє житло. Цікаво, що bausparkassen вважають ризик непогашення кредитів своїми колишніми вкладниками.
до незначних, які видають їх практично без забезпечення.

Відкрита система у Франції також субсидується (субсидується відсоткова ставка). Клієнт накопичує кошти за ставкою 8% (що приблизно відповідає ринковій ставці депозитів), у тому числі 4% виплачує банк, а 4% - держава. За рахунок цього банк отримує можливість видавати іпотечні кредити за ставкою 5,5%, що значно нижче за ринкову кредитну ставку.

Можливості застосування контрактно-ощадної системи у Росії.

Безумовно, контрактно-ощадна система ідеально підходить для сьогоднішньої ситуації у Росії. Вона може бути застосована як у відкритій, так і закритій формі. Повна відсутністьконкуренція з боку інших моделей дозволяє розвивати її без системи державного субсидування.

В даний час існує можливість збільшити термін і суму іпотечного кредиту, що видається клієнту за рахунок поєднання контрактно-ощадного кредиту з кредитом, що надається через фонд США-Росія (Дельта-Кредит).

Як зазначалося, застосування контрактно-ощадної моделі дозволяє значно зменшити кредитний ризик і повністю зняти відсотковий. Можлива і модифікація цієї моделі, коли кредитний ризик буде також знято повністю.

І тому повинна застосовуватися закрита модель, засновану на використанні спеціалізованих контрактно-ощадних організацій, причому ці організації мають бути кооперативними, тобто. належати вкладникам. Якщо який-небудь клієнт організації спробує не гасити кредит і не виселиться із закладеного будинку, він матиме справу не лише з судом, а й із вкладниками, які справедливо вважають, що у них (а не у банку) намагаються вкрасти гроші.

При застосуванні цієї модифікації моделі роль банку зводиться до зберігання коштів і здійснення за договором з контрактно-ощадною організацією процесингу, тобто. всіх процедур, що з урахуванням, оцінкою, зарахуванням коштів, видачею кредитів, отриманням платежів тощо.

В.М.МІНЦ, кандидат економічних наук.

Іпотека - це застава нерухомого майна при отриманні позички в кредитній установі, що дає право кредитору (заставоутримувачу) переважного задоволення претензій до боржника (заставника) за рахунок вартості закладеного майна. Заставоутримувач у разі невиконання заставником зобов'язання щодо повернення позички знаходить право отримати компенсацію за рахунок реалізації закладеної нерухомості в першочерговому порядку (порівняно з іншими кредиторами).

Існує чиста іпотека (кредит на будь-які цілі із заставою нерухомості) та цільова іпотека (кредит на купівлю нерухомості, яка і буде предметом застави).

Існують різні варіанти поєднань об'єкта застави та об'єкта кредитування: позичка на будівництво житла під заставу цього ж житла; позичка на будівництво житла під заставу земельної ділянки; позика для придбання земельної ділянки під заставу житла тощо. Як заставу житла може бути надана інша (запасна) житлова площа позичальника, або єдина площа, де він проживає.

Відмінними рисами нинішнього етапу становлення у Росії системи іпотечного житлового кредитування є:

Спад житлового будівництва внаслідок кризи;

Низька якість кредитного портфеля, висока частка неповернень;

Зростання відсоткових ставок за іпотечними кредитами;

Перегляд умов договорів за раніше виданими кредитами.

Зазвичай операції на іпотечному ринку здійснюються у два етапи. У першому етапі, званому первинним ринком, відбувається надання кредитів під заставу нерухомості. Оскільки банки надають кредити на тривалий термін та під відносно невисокий відсоток, у них знижується обсяг доступних грошових ресурсів, які необхідні для здійснення повсякденної діяльності. Питання, як у найкоротші терміниповернути собі віддані на термін гроші, називається проблемою рефінансування виданих кредитів. На вирішення цієї проблеми виникає вторинний ринок іпотечного кредитування.

Основні методи рефінансування кредитів зводяться або до повної поступки прав по виданому банком іпотечному кредиту спеціалізованої організації, або до випуску цінних паперів самим банком, що видав кредит при залишенні вимог щодо цього кредиту на своєму балансі. Наприклад, переуступка прав вимоги щодо заставної третіх осіб.

З методу рефінансування іпотечних кредитів було побудовано базові моделі іпотечного кредитування - дворівнева (класична) і однорівнева, які називаються ще за назвами країн, де отримали найбільше розвиток.

1. Класична (двухрівнева) модель організації іпотечної системи була створена та отримала найбільший розвиток у США. З ініціативи американського уряду було створено спеціальні урядові структури, які страхували іпотечні кредити, що видаються банками. Це т.зв. американська схема іпотечного кредитування, за якої іпотечні кредити, видані банками, поступаються спеціально створеним іпотечним агентствам. Вони своє чергу пакетують одиничні кредити, випускають під сформовані пакети (пули) іпотечні цінних паперів, продають в фондовому ринку, знову купують кредити в банків тощо.

2. На відміну від класичної моделі іпотечного кредитування при однорівневій моделі банк, який видав іпотечний кредит, самостійно випускає цінні папери облігаційного типу, забезпечені, з одного боку, виданими іпотечними кредитами, з другого - нерухомістю, закладеної позичальниками отримання кредиту. Цю модель ще називають німецькою моделлю іпотеки. Однорівнева система найбільш поширена у країнах Західної Європи. На відміну від американської, вона сформувалася не завдяки рішенню уряду, а в процесі природної еволюції європейської кредитної системи.

У Росії її за основу прийнято дворівневу модель іпотечного кредитування. Це відображено у прийнятій Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування.

Вирізняють дві основні моделі іпотечного кредитування. Розглянемо кожну їх окремо. Для початку зупинимося на американській моделі, оскільки саме на її основі організуються моделі іпотечного кредитування у Росії.

Американська модель іпотечного кредитування

Перша – дворівнева, її ще називають "американською моделлю". Вона спирається у своїй основі на вторинний ринок заставних цінних паперів. Суть американської моделі іпотечного кредитування можна охарактеризувати так:

1) Комерційний чи державний банк видає іпотечну позику позичальнику за умови, що той зобов'язується протягом певного обумовленого терміну щомісяця переказувати в цей банк фіксовану суму грошових коштів. Це зобов'язання позичальника забезпечується заставою житла, що купується у власність.

2) Після видачі позички банк продає цей кредит одному зі спеціалізованих агентств іпотечного кредитування, одночасно передаючи йому та зобов'язання щодо забезпечення. Агентство негайно відшкодовує банку видані позичальнику кошти і натомість просить переводити щомісячні виплати, одержувані рахунок сплати боргу (крім прибуток (маржу) кредитної організації) в агентство.

3) Іпотечні агентства після покупки деякої кількості іпотечних кредитів у банків формують їх у пули і на основі кожного створюють нові цінні папери, джерелом виплат за якими є платежі позичальників. Дані виплати гарантовані вже не запорукою нерухомості, а іпотечним агентством, яке виступає як юридична особа. Іпотечні агентства реалізують іпотечні цінні папери на фондових ринках, у результаті їх прибутком, як і прибутком банків є маржа. 8, с.34

Німецька модель іпотечного кредитування

Друга модель іпотечного кредитування - це однорівнева "німецька модель", яка є автономною і збалансованою моделлю іпотеки і базується на "ощадно - позичковій" системі функціонування. Дана система будується на кшталт німецьких "приватних будощадкас" - Bausparkasse або - американських Savings&Loans, або - французьких Livret Epargne Logement. При цій моделі вкладники отримують можливість накопичити (накопичення відбувається на рахунку ощадкаси) певний необхідний внесок на придбання будинку або квартири (він може становити 30-50% вартості), а потім - на суму, що бракує, отримати іпотечний кредит. При цьому всі наявні накопичені вкладниками і власні кошти каси можуть використовуватися тільки на цілі здійснення статутної діяльності, тобто на видачу іпотечних кредитів.

Модель іпотечного кредитування у Росії 13, с.58

Механізм функціонування системи іпотечного кредитування, що діє нині у Росії може бути представлений у вигляді наступних етапів іпотечного кредитування:

1) Попередній етап (на даному етапі відбувається роз'яснення клієнту основних умов здійснення кредитування та передається список документів, необхідних для отримання позички);

2) Збір та перевірка наданої інформації про клієнта та заставу;

3) Оцінюється можливість погашення кредиту;

4) Етап прийняття рішення щодо кредиту (визначається сума, порядок погашення, термін, процентна ставка);

5) На цьому етапі укладається кредитний договір;

6) обслуговування кредиту;

7) Закриття кредитної угоди.

На малюнку 1, представленому нижче, модель іпотеки наведена у вигляді схеми.

Рисунок 1 – Схема моделі іпотечного кредитування 11, с.16

Розглянемо модель іпотечного кредитування у Росії докладніше

У ході попереднього етапу позичальник повинен ознайомитися з усією необхідною інформацією про кредитора, умови надання іпотечної позички, про права та обов'язки, що виникають у нього під час укладання кредитної угоди.

Далі, після роз'яснення позичальнику умов кредитування працівниками кредитної організації визначається максимально можливий обсяг коштів, які банк може надати в кредит, погоджуються процедури кредитування та порядок розрахунків, складається зразковий кошторис витрат позичальника та заповнюється заява на отримання кредиту. Ця заява розглядається кредитором як одне з найважливіших джерел інформації про потенційного клієнта.

У Росії її і Світі існує золоте банківське правило, суть якого у наступному: на щомісячну виплату кредиту позичальник повинен витрачати щонайбільше 30% індивідуального щомісячного доходу. У разі, якщо ця частка більша (40-60%), то така позичка вже стає ризикованою. Саме тому банк оцінює обсяг кредиту, який він може надати виходячи з доходу позичальника.

У разі позитивного рішення щодо іпотечного кредиту позичальник і банк укладають кредитний договір на купівлю обраної, заздалегідь обумовленої житлової нерухомості. Договір про іпотеку містить інформацію про предмет іпотеки, його оцінку, істоту, а також відомості про розмір і терміни виконання зобов'язання, що забезпечується іпотекою. Слід враховувати, що не допускається іпотека будинків та квартир, що перебувають у державній чи муніципальній власності.

Після укладення договору про іпотеку, комерційні банки зазвичай вимагають, щоб позичальник вніс початковий внесок, величина якого може коливатися в залежності від умов іпотечної програми. При цьому банки-кредитори зацікавлені в тому, щоб цей початковий внесок був якомога більшим, оскільки чим більший внесок, тим менший ризик має угода.

Далі, як і в американській моделі іпотечного кредитування зобов'язання позичальників, забезпечені заставою нерухомості, що купується, оформляються у формі заставних, пули яких продаються іпотечним агентам, що формують іпотечне покриття іпотечних цінних паперів. Так само комерційні банки, які відповідають вимогам Банку Росії, можуть самі формувати іпотечне покриття та емітувати іпотечні цінні папери.

Порівняльний аналіз різних моделей іпотечного житлового кредитування, що функціонують за кордоном, дозволить виявити найприйнятніші для сучасної Росії підходи до організації системи іпотечного житлового кредитування.

Основними моделями системи іпотечного житлового кредитування там є: усічено-відкрита модель; розширено-відкрита модель (американська) модель збалансованої автономії (німецька)

Оскільки виділення даних моделей має умовний характер, в одній країні вони можуть функціонувати одночасно. Кожна модель організації системи іпотечного житлового кредитування включає певний набір основних елементів.

Найбільш простою системою слід вважати усічено-відкриту модель іпотечного кредитування (рисунок 2) 12, с.16. Суть цієї моделі в наступному. Банки видають іпотечні кредити під заставу нерухомості, у тому числі житлової, і на основі пулу закладних, що утворився, емітують власні цінні папери - заставні листи. Продаж заставних листів забезпечує банкам поповнення ресурсів "довгих" грошей для видачі кредитів. Таким чином, здійснюється рефінансування іпотечних кредитів, що забезпечує збалансованість активів та пасивів банку за термінами

Рисунок 2 – Схема усічено-відкритої системи іпотечного кредитування

Друга з найпоширеніших у світовій практиці моделей іпотечного кредитування нерухомості – американська – передбачає існування розвиненого вторинного ринку іпотечних кредитів (рис. 3) 12, с.16.

Суть моделі полягає в тому, що кошти на рефінансування іпотечних кредитів залучаються кредиторами з фондового ринку через посередників. Важливим у цій моделі є поділ суб'єктів кредитора та інвестора.

Рисунок 3 – Схема розширено-відкритої моделі іпотечного кредитування

Ключовою відмітною ознакою збалансованої моделі автономії є ощадно-позичковий принцип її функціонування (рисунок 4) 12, с.16. Формування кредитних ресурсів здійснюється за рахунок заощаджень вкладників, які бажають у майбутньому отримати іпотечний житловий кредит. Суть німецької моделі іпотечного кредитування житла полягає у створенні замкненого фінансового іпотечного ринку. Він формується навколо спеціалізованих ощадно-іпотечних установ

Рисунок 4 – Схема моделі збалансованої автономії

Основні характеристики представлених моделей відображені у наступній таблиці

Таблиця 1 – Характеристика різних моделей іпотечного кредитування

Простота організації функціонування усічено-відкритої моделі обумовлює її широке поширення у світі, особливо в країнах, що розвиваються. Проте недоліки моделі (залежність від ринкового рівня ставки відсотка, відсутність жорстких стандартів, обмеженість кількості кредитних ресурсів, що залучаються) перешкоджають її розвитку в Росії.

Спроби розвитку американської моделі іпотечного кредитування як національної моделі іпотеки роблять у Росії з другої половини 90-х. Однак через ряд причин (перевага зарубіжних джерел фондування, недостатня державна підтримка) дворівнева модель практично припинила свій розвиток і в даний час поступилася місцем континентальної однорівневої моделі, яка в умовах кризи виявилася більш стійкою через ряд переваг: повна незалежність від фінансового ринку; знижений кредитний ризик; доступність кредитів значної частини населення

Для функціонування ощадної системи іпотеки у Росії є серйозні перешкоди: відсутня законодавча основа функціонування будівельно-ощадних кас; зберігається масова недовіра населення до фінансових структур, в умовах високої інфляції та зростання цін відбувається знецінювання накопичень, через що придбання квартири з використанням такої моделі відсувається на дедалі пізніші терміни2, с.16.

Таким чином, зіставивши позитивні та негативні риси кожної з моделей, ми проаналізували можливості їх використання у Росії. Раціонально було б керуватися загальними засадами побудови системи масової "ринкової" іпотеки, враховуючи національні особливостіРосії. При цьому необхідно починати з укріплення інститутів довіри в системі житлового будівництва (підвищення відповідальності забудовників, гарантії прав пайовиків, дотримання термінів введення в експлуатацію, максимально можливе фіксування ціни та інші аспекти), відпрацювання механізмів соціальної іпотекита підвищення рівня держгарантій і лише після цього – формування (активізації) незалежних кредитно-фінансових інститутів іпотеки.

Іпотечний ринок у всьому світі працює за двома напрямками: видача кредитів та їх рефінансування. Унікальність цього ринку полягає в тому, що він є сполучною ланкою між двома величезними економічно важливими сегментами: ринком нерухомості та фінансовим ринком. Сьогодні у світовій практиці існує безліч інструментів іпотечного кредитування, і навіть кілька механізмів, з допомогою яких кредитні установи рефінансують видані кошти, наприклад: випуск іпотечних цінних паперів, створення іпотечних пайових інвестиційних фондів чи його аналогів, перепродаж пулів заставних.

Під системою іпотечного кредитування мається на увазі створення відповідних інститутів та відпрацьованих механізмів, які б забезпечили можливість ефективного іпотечного кредитування.

Для формування злагодженої та ефективно функціонуючої системи іпотечного кредитування насамперед необхідна діюча система іпотечних кредитних інститутів, включаючи банки та інші іпотечні кредитні установи, які безпосередньо здійснюють іпотечні кредитні операції. Ефективність функціонування даної системи значною мірою залежить від рівня розвитку інфраструктури, що включає систему реєстрації обороту нерухомого майна, систему професійної оцінки вартості нерухомого майна, страхові компанії, а також інститути, що організовують діяльність на вторинному ринку іпотечних позик та деякі інші елементи.

Ставлячи завдання створення цілісної ринкової системи іпотечного житлового кредитування, орієнтованої насамперед використання ефективних стандартних фінансових механізмів, необхідно враховувати можливість застосування схем житлового фінансування, вкладених у використання місцевих ресурсів і відбивають специфіку окремих регіонів. У перехідних умовах формування та створення системи іпотечного житлового кредитування такі схеми можуть допомогти вирішенню житлової проблеми певної частини населення, хоча з огляду на обмеженість місцевих ресурсів, їх орієнтації на регіональні особливості масштаби їх реалізації лімітовані 19, с.55.

Головна мета - створити діючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових засадах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян та довгострокових іпотечних кредитів.

Іпотечні відносини мають величезний потенціал, що повною мірою не реалізується в житловій сфері, хоча саме ці відносини є тим дієвим засобом, який дозволяє вирішити ряд нагальних завдань:

1) забезпечити довготривалу та міцну інтеграцію ринку нерухомості та фінансового ринку;

2) забезпечити щадний режим придбання житла громадянами;

3) підвищити інвестиційну активність у капітальному будівництві.

Залежно від вартості житла, джерел коштів, платоспроможності та категорії (з урахуванням прав на пільги) громадян, які бажають покращити житлові умови, виділяються кілька житлових стратегій:

стратегія, розрахована на надання державних субсидій та допомогу підприємств;

змішана стратегія, заснована на використанні державних субсидій та власних коштів громадян;

ринкова стратегія, орієнтована переважно за власні кошти громадян.

Діяльність суб'єктів іпотечного ринку, насамперед громадян-позичальників та банків-кредиторів, особливо у період формування та становлення системи іпотечного житлового кредитування, без спеціальних заходів підтримки муніципалітету практично неможлива.

Від застосування адміністративних основ системи іпотечного кредитування виграє територія загалом. Муніципальні органи стимулюють процес житлового будівництва, отже, і зростання податкових надходжень, але водночас мінімізують свої ризики, одержуючи у разі невиконання громадянином умов кредитування потреб міста або нову квартиру, або квартиру повторного заселення.

Нині кредити, запропоновані банками придбання житла, доступні обмеженому колу осіб. Створення системи іпотечного кредитування з вбудованими юридичними та економічними механізмами обмеження ризиків, мобілізації фінансових ресурсів здатне істотно здешевити іпотечні кредити та перетворити їх на ефективний засібвирішення житлової проблеми для громадян Росії.

Розвиток іпотечного житлового кредитування населення як цілісної системи, з одного боку, і як складової частини ринкової економіки – з іншого, має будуватися на наступних основоположних принципах:

1) Під час створення системи іпотечного житлового кредитування у Росії необхідно враховувати існуючий міжнародний досвід. Разом про те слід з російських макроекономічних умов і законодавчої бази, брати до уваги те, що Росії поки що з настороженістю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.

2) Однією з ключових вимог є забезпечення доступності іпотечних кредитів для груп населення не лише з високими, а й із середніми доходами. При цьому система має носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозорою і зрозумілою всім учасникам процесу іпотечного кредитування.

3) Обов'язкова умова- постійний розвиток системи, опора на ефективне використаннязалучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, а не фінансування з боку державного бюджету.

4) Система іпотечного житлового кредитування має бути відтворена у будь-якому регіоні країни. Темпи та масштаби впровадження іпотеки в тих чи інших регіонах визначаються не так суб'єктивними факторами наявності або відсутності політичної волі у керівництва регіону, а об'єктивною економічною ситуацією, наявністю платоспроможного попиту на житло та його пропозицією.

5) Особлива вимога – багатоваріантність, незамкненість системи.

6) Винятково важливим аспектом державної політики, спрямованої на розвиток іпотечного кредитування, є формування макроекономічних умов та інституційного середовища, що сприяють підвищенню доступності іпотечних кредитів для позичальників. Мається на увазі комплекс заходів щодо контролю за рівнем інфляції, динамікою обмінного курсу рубля, зниження процентних ставок, реструктуризації банківської системи, розвитку нормативно-законодавчої бази.

7) Вирішення житлової проблеми та координація діяльності всіх суб'єктів ринку житла значною мірою залежить від діяльності органів виконавчої влади на всіх рівнях. У зв'язку з цим зростає роль регіональних та місцевих органів влади на етапі створення системи іпотечного кредитування. 20, с.118

Становленню та поступальному розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування заважає ціла низка проблем: недосконалість законодавства; неефективність системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним в установах юстиції; недостатній розвиток оцінної та страхової справи; відсутність спеціалізованих іпотечних банків; висока вартість кредитних ресурсів комерційних банків; відсутність вторинного ринку заставних (іпотечних кредитів); високі ставки рефінансування; відсутність ефективних механізмів обмеження ризиків банків та покриття з боку державних органів; висока вартість кредитів для позичальника; низькі доходи переважної частини населення порівняно із вартістю житла; брак бюджетних коштів для надання житлових субсидій соціально незахищеним громадянам, які б дозволили знизити кредитне навантаження при придбанні житла; недосконалість оподаткування, недостатня кількість стимулів для вкладення громадянами коштів у житло.

Експерти пропонують такі основні напрямки вирішення зазначених проблем:

1) Удосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, насамперед у частині створення чіткої процедури звернення на предмет іпотеки та виселення неплатника за кредитом із закладеного житла;

2) Створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових фінансових ресурсів;

3) Податкове стимулювання громадян - одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, та комерційних банків - іпотечних кредиторів та інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків - кредиторів, - з іншого;

4) створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;

5) Створення механізмів соціального захиступозичальника у разі неправомірних дій банків-кредиторів, а також для його соціальної адаптації при процедурі виселення, що обумовлена ​​неможливістю погашення взятого раніше іпотечного кредиту;

6) Уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій щодо надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;

7) Формування нормативно-законодавчих засад використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) з метою залучення довгострокових ресурсів у цю сферу.

Крім цього, необхідно передбачити ряд спеціальних житлових пільг для банків, які здійснюють іпотечну діяльність. Досить дієвим заходом може стати запровадження порядку, у якому банки, відкривають житлові вклади і надають іпотечні кредити, мають можливість зменшувати оподатковуваний прибуток у сумі виданих довгострокових житлових кредитів або їм застосовується звільнення від податків прибутку, отриманого від іпотечних кредитів. Крім того, на думку експертів, слід звільнити від резервування або знизити норми обов'язкових резервів, які депонуються банком в ЦБ РФ, за коштами, що надходять на житлові вклади. 16, с.71

Залучення зовнішніх ресурсів для іпотечного житлового кредитування стримується високим рівнем ризику. У умовах держава має всіляко сприяти залученню коштів у реновацію і створення основних фондів. Насправді відбуваються зворотні процеси. Ринок державних цінних паперів поглинає фінансові ресурси та робить їх непомірно дорогими, податки невиправдано збільшують інвестиційну вартість.

Вважаємо, що конкретна підтримка з боку державних органів стосовно системи іпотечного житлового кредитування може виражатися у таких формах:

1) Надання системі іпотечного житлового кредитування статусу державної;

2) Пріоритетне виділення майданчиків під забудову (без будь-яких додаткових умов) для реалізації системи;

3) Зняття чи значне зменшення величини фінансового навантаження на учасників системи за рахунок зниження витрат на інфраструктуру та інших пільг;

4) Виділення з федерального, міського чи місцевого бюджету безоплатних субсидій для будівництва чи придбання житла;

5) надання громадянам пільгових умов кредитування;

6) Прийняття постанов про заставне кредитування (на місцевому рівні), при якому муніципальна влада виступає гарантом по кредитах на реалізацію високоефективних проектів, якщо ці проекти відповідають пріоритетним напрямкам муніципального розвитку, а позичальник - встановленим критеріям;

7) Емісія державних цінних паперів, які поруч із забезпеченням припливу коштів у програми розвитку може бути предметом застави забезпечення кредитів, залучаних інвесторами у необхідних місту проектов;

8) Випуск облігаційних позик, забезпечених землею та нерухомістю.

У нинішніх умовах, коли вживаються заходи щодо стабілізації економіки та реформування кредитно-фінансової сфери, формування системи іпотечного житлового кредитування стає одним із пріоритетних напрямів державної політики. Невипадково Урядом РФ була схвалена концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування. Вона спрямовано створення системи ефективного і масштабного довгострокового іпотечного кредитування населення. Як основне завдання держави у Концепції висувається створення законодавчої бази та нормативного регулювання процесу іпотечного кредитування з метою зниження фінансових ризиків та підвищення доступності житла. Поряд з Концепцією, Постановою Уряду РФ затверджено План підготовки проектів нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування Російської Федерації. Цілком очевидно, що існуюча сьогодні законодавча база недостатньо повна, має внутрішні суперечності, що, зокрема, заважає банкам ефективно брати участь у іпотечному кредитуванні. Ухвалена Постанова дозволяє усунути багато перешкод на шляху розвитку іпотеки.

Тема 7. Іпотечне кредитування як засіб довгострокового фінансування інвестицій.

1. Еволюція розвитку іпотечного кредитування.

2. Класичні моделі іпотечного кредитування.

3. Система іпотечного кредитування Республіки Казахстан.

4. Створення та розвиток Казахстанської іпотечної компанії.

5. Механізм функціонування системи іпотечного кредитування.

6. Сучасний стан та перспективи розвитку іпотечного ринку Республіки Казахстан.

Еволюція розвитку іпотечного кредитування

Термін «іпотека» вперше виник Греції на початку VI в. До н.е. (Його ввів архонт Солон) і вже тоді був пов'язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями. Попередник Солона - Драконт - ввів порядок (621 р. до н.е.), згідно з яким, будь-які посягання на приватну власність і її рухому частину суворо каралися. Невипадково його і його порядками історія закріпилося визначення «драконових законів».

У 594 р. до н. Солон здійснює свої реформи, зокрема скасовує поземельні борги, запроваджує свободу заповіту, через яку майно не обов'язково переходить до спадкоємців роду. Тепер кожен отримав право розлучатися та заповідати «власність» на свій розсуд.

Спочатку в Афінах запорукою подібних зобов'язань була особистість боржника, якому у разі неможливості заплатити борг загрожувала рабство. Для переведення особистої відповідальності у майнову Солон і запропонував ставити на маєтку боржника стовп з написом, що ця земля є забезпеченням претензій на певну суму. Такий стовп і назвали іпотекою.

По-грецьки «hypotetheca» означає підставка, підпірка. На такому стовпі відзначалися всі борги власника землі. Вже у Стародавню Греціюзабезпечувалася гласність, що дозволяла кожному зацікавленій особі безперешкодно впевнитися у стані даної земельної власності. На межі закладеної ділянки позикодавець ставив стовп із написом, що це майно служить йому забезпеченням претензії на таку суму. Пізніше для цієї мети стали використовувати спеціальні книги, що називалися іпотечними.

Як відомо, метою іпотечної системи є запобігання небезпеці, пов'язаній із негласними способами встановлення прав на нерухомість. Земля – це товар, що легко звертається, отже, завжди є ризик як для покупців, так і для кредиторів по заставних, що ця власність не звільнена від боргів або закладена. Таким чином, іпотека перешкоджала переходу майна до іншого власника, оскільки забезпечення полягало над особистості власника, а вартості його майна. Згодом слово «іпотека» стало використовуватися позначення застави.

Поступово іпотека входить у середньовічне європейське законодавство. У Німеччині вона з'являється не раніше XIV століття, у Франції з кінця XYI століття діяла негласна іпотека. Іпотека стає надійним речовим правом, але після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.

Іпотека широко розвивалася у різних країнах. Іпотечна система введена: у Пруссії – статутом 1783р.; в Австрії - цивільним укладенням 1811; у Саксонії – статутом 1843р.

Перший іпотечний банк був заснований у Сілезії у 1770 році. Це був державний банк, який надає фінансову допомогу великим поміщицьким господарствам. Для залучення коштів банк випускав заставні (різновид іпотечних облігацій).

Класичні моделі іпотечного кредитування

У світі технологія інвестування в житлову сферу будується на трьох основних принципах:

· Контрактні заощадження;

· іпотечне кредитування;

· Державна підтримка.

Звичайно, конкретні механізми реалізації цих принципів можуть відрізнятися.

У практиці іпотечного кредитування прийнято розрізняти три основні моделі :- розширено-відкриту (американську); збалансовано автономну (німецьку); та усічено-відкриту (англійську, іспанську та французьку, італійську).

Американська модель орієнтована, перш за все, на стандартні фінансові продукти - заставні, цінні папери та нерухомість.

за американської (класичної) моделі людина купує готове житло, оплачуючи при цьому, як правило, лише незначну частину його вартості готівкою, суму, що залишилася, - позиковими грошима спеціалізованого іпотечного банку, які видаються під заставу нерухомості, що купується. Повернення цього кредиту здійснюється протягом 15-30 років. Функціонування такого роду іпотеки обумовлено наявністю чотирьох основних суб'єктів ринку – позичальник (заставодавець), іпотечний банк (заставоутримувач), інвестор та держава.

Допустимо, людина вирішила купити будинок. Він приходить в агентство нерухомості та підбирає собі житло. Після цього він звертається до іпотечного банку, який розглядає його прохання про видачу кредиту. Коли банк видав кредити, банк формує іпотечний пул, тобто. сукупність виданих кредитів (сукупність заставних). На цій стадії через спеціальні компанії, що займаються продажем заставних кредитів, і вступає в гру держава.

Використовуючи посередництво найбільших фірм, держава виступає гарантом з цінних паперів іпотеки. Цінні папери (заставні) продаються інвестору, який отримує за ними постійний невеликий дохід. Крім того, має існувати низка організацій, типу пенсійних фондів, страхових компаній та ін., які в обов'язковому порядку (відповідно до законодавства) будуть набувати певної кількості іпотечних заставних.

Інший приклад: людина хоче розпочати власну справу. Своїх заощаджень у нього на це не вистачає, а короткострокову позику у звичайному комерційному банку йому навряд чи дадуть, бо надто великий ризик повернення. Але в нього є невелика ділянка землі неподалік міста або квартира. Людина звертається до іпотечного банку з обґрунтуванням того, що його справа буде прибутковою. Банк розглядає його прохання про видачу кредиту, оцінює ліквідність земельної ділянки або квартири та видає кредит обсягом 60-70% від їх ринкової вартості. Після цього розвиток подій аналогічний до попередньої схеми: випуск заставних, їх реалізація на вторинному ринку за допомогою держави тощо.

Класична модель організації іпотечної схеми була створена і набула найбільшого розвитку у Сполучених Штатах Америки. Поштовхом до розробки іпотечної стратегії стала Велика депресія 30-х років XX століття, важка економічна криза та занепад житлового ринку. З ініціативи уряду США було створено спеціальні урядові структури - Федеральна житлова адміністрація та Адміністрація у справах ветеранів, - які страхували видані банками іпотечні кредити. У 1935 році було створено також Агентство фінансування робіт з реконструкції та на його основі у 1938 році – нині всім відома федеральна національна іпотечна асоціація, «Фенні Мей». Саме вона стала «спеціалізованою організацією», яка характеризує цю модель іпотечного кредитування як дворівневу. З 1954 р. «Фенні Мей» було перетворено на державно-приватну корпорацію, що належить частково індивідуальним власникам акцій, а частково - Федеральному Уряду. У 1968 р. корпорація була розділена на дві корпорації: «Джинні Мей» і корпорацію, що зберегла свою колишню назву «Фенні Мей» і стала приватною акціонерною компанією. «Фенні Мей» займається покупкою іпотечних кредитів, застрахованих та гарантованих Федеральною житловою адміністрацією та Управлінням у справах ветеранів, а також звичайних кредитів, забезпечених закладеним майном у вигляді односімейних будинків чи квартир у багатоквартирних будинках. Вона виступає як довгостроковий інвестор в іпотечні кредити, і веде програму випуску цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. На додаток до своїх стандартних програм придбання кредитів, «Фенні Мей» випускає власні зобов'язання (облігації, короткострокові векселі) та здійснює покупку цінних паперів на контрактній основі. "Фенні Мей" випускає гарантовані цінні папери, які забезпечені позиками з її власного портфеля, а також пулами іпотек організованими кредиторами.

Що стосується «Джинні Мей», то вона є повністю державною корпорацією, що діє в рамках Міністерства житла та міського розвитку. Використовуючи механізми вторинного ринку іпотечних кредитів, «Джинні Мей» надає, а також стимулює надання іпотечних позичок, в рамках державних пріоритетів надання допомоги секторам ринку житла, для яких недоступні звичайні методи кредитування. Спеціальні програми допомоги здійснюються з допомогою позик з Державного казначейства, з допомогою відсотків, які приносять власним портфелем, і навіть з допомогою комісійних за зобов'язання. Програма гарантування цінних паперів фінансується за рахунок гарантійних внесків та внесків за подання заяв, що виплачуються емітентами цінних паперів.

Ще однією урядовою та «квазі-урядовою» установою, якій було доручено організацію та обслуговування вторинного ринку іпотечного кредитування у Сполучених Штатах Америки, є «Фредді Мак», створений Конгресом США в 1970 році. Діяльність «Фредді Мак» спрямована на збільшення ліквідності інвестицій у сфері іпотечного бізнесу, а також створення та розвиток фондів іпотечного кредитування шляхом розвитку загальнонаціонального вторинного ринку звичайних іпотечних кредитів у сфері житла.

Дещо схожою з американською моделлю Малайзійська модель "Кагамас" (назва іпотечної компанії). Ця модель функціонує шляхом створення спеціальної іпотечної компанії у формі ЗАТ – за участю Національного Банку, великих комерційних банків та інших фінансових організацій. Ця іпотечна компанія викуповує іпотечні кредити у кредиторів (банків) і потім випускає цінні папери - іпотечні облігації, забезпечені пулами придбаних іпотек (іншими словами заставних прав на нерухоме майно). Продаючи іпотечні облігації, корпорація покриває свої витрати від купівлі іпотечних кредитів, а банки, своєю чергою, отримують можливість використання отриманих коштів надання нових іпотечних кредитів, що зрештою стимулює розвиток ринку житлового будівництва.

На відміну від американської моделі, коли агенції скуповують пули іпотек для подальшого їх продажу на ринку у вигляді «цінних паперів, забезпечених заставними», згідно з малазійською моделлю , агентство скуповує пули заставних певної якості, зберігаючи їх у своєму портфелі, та емітує власні боргові зобов'язання , рефінансуючи покупки іпотечних пулів заставних.

Основною перевагою малазійської моделі є простота та надійність , яку забезпечує державу за допомогою участі у капіталі іпотечної компанії. Купівля іпотечних кредитів, що відповідають певним критеріям, здійснюється централізовано у суб'єктів іпотечного ринку, причому залежно від виду угоди між банком та Кагамасом банк несе певний обсяг зобов'язань перед агентством. Під час укладання договору із зобов'язанням зворотного викупу банк зобов'язаний здійснити негайний викуп кредитів, які перестали відповідати вимогам Кагамас. При укладанні договору без зобов'язання зворотного викупу весь супутній ризик приймається агентством, а банк здійснює обслуговування кредиту, яке здійснюється шляхом внесення платежів Кагамас, що складаються з платежів позичальників за мінусом комісійних обслуговуючого банку.

Збалансовано автономну (німецьку) модель

Основне розбіжність німецької моделі від американської засноване на відношенні європейців до нерухомості як до одиничного, унікального товару. Це своє чергу призводить до того, що кожна заставна ускладнена безліччю подробиць і не піддається уніфікації, чим обмежується вторинний ринок заставних . Ніхто не швидко прийматиме рішення про купівлю цінного паперу, умови реалізації якого, у кожному конкретному випадку різні. Отже, для підтримки балансу активів та пасивів німецькі позичкові компанії та банки змушені активно виступати як емітенти власних цінних паперів та формувати досить великий статутний фонд, що в американській моделі не обов'язково.

Німецька модель іпотечного кредитуванняпоєднує однорівневу модель іпотечного кредитування та систему контрактних будзаощаджень.

На відміну від класичної (американської) моделі іпотечного кредитування, при однорівневої моделі банк, який видав іпотечний кредит, самостійно випускає цінні папери облігаційного типу, забезпечені, з одного боку, виданими іпотечними кредитами, з другого - нерухомістю, закладеної позичальниками отримання кредиту.

Однорівнева система найбільш поширена у країнах Західної Європи. Процес випуску іпотечних облігацій банками регулюється спеціальними законами та контролюється органами банківського нагляду, а діяльність самих банків обмежена вузьким переліком низькоризикованих операцій.

Крім зазначених моделей у світовій практиці застосовується система контрактних будзаощаджень. На відміну від однорівневої моделі, в якій кошти на іпотеку банки залучають відкритому фінансовому ринку за рахунок випуску облігацій, Система контрактних будзаощаджень є замкненою, відірваною від фінансового ринку.

Суть цієї системи ось у чому. Якщо людина бажає отримати кредит у банку на будівництво будинку, то спочатку він повинен відкрити спеціальний «накопичувальний рахунок» в іпотечному банку. Як тільки на рахунку накопичиться необхідна частина вартості майбутнього житла (на це піде приблизно 5-8 років), він отримує право на державну дотацію (до 10% вартості житла та пільговий кредит для оплати частини, що бракує). Погашення кредиту зазвичай триває 10-15 років. При цьому за рахунок цільових вкладів кредитні установи мають можливість використовувати їх для видачі позичок громадянам, які звернулися за кредитом раніше.

Принцип роботи німецької системи «Будзбереження» може бути показаний на наступному прикладі: 10 бажаючих будувати, не маючи достатнього власного капіталу, нараховують заощаджувати кошти. Припустимо, кожному при цьому потрібен 1 млн. умовних грошових одиниць, але кожен зберігає на рік лише 100 тис. Якщо кожен діє окремо, то бажаючий будувати повинен чекати приблизно 10 років, поки він зможе розпочати будівництво. Якщо всі 10 об'єднуються в цільовий колектив, перший з них може будувати вже через рік, якщо інші надають йому свої заощадження як кредит. На другий рік може будувати другий, якщо перший тепер замість ощадного вкладу вносить частку з повернення кредиту і т.д. Таким чином, усі бажаючі досягають мети в середньому вдвічі швидше порівняно з тим підходом, у якому кожен діє одноосібно. Держава заохочує бажання зберігати та використовувати власний капітал шляхом надання дотацій; у Німеччині ці дотації називаються «премії з будзбереження».

Німецька модель вже на старті пропонує конкретні типи житла в районах забудови, концентруючи необхідні засоби для освоєння території забудови. Слід зазначити, що така схема орієнтована людей із середнім і навіть низьким рівнем доходу.

Відмітні особливостіНімецька модель - заснована на системі заощаджень від Американської моделі - заснована на системі вторинного ринку іпотечних цінних паперів, наведена в таблиці 7.1.

Таблиця 7.1.